Gayrimenkul Hukuku · Bilgilendirme
Gaziantep Gayrimenkul Avukatı
Avukat İmren Taşkın Şahin, Gaziantep'te tapu iptal ve tescil, kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve önalım davaları konularında danışmanlık ve dava takip hizmeti vermektedir.
Gaziantep'te gayrimenkul davaları, taşınmazın aynına ilişkin olduklarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m.12). Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti davalarına sulh hukuk; tapu iptali ve tescil, önalım ve ecrimisil davalarına kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar. Kira (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten beri dava öncesi arabuluculuk zorunludur. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki pay satışlarında önalım süresi bildirimden itibaren üç ay, her hâlde bir yıldır.
Gayrimenkul hukuku hangi uyuşmazlıkları kapsar?
Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku, taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili, paylı ve elbirliği mülkiyeti, kat mülkiyeti ve kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Temel kurallar Türk Medeni Kanunu (TMK), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira hükümlerinde; usul kuralları Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda (HUAK) yer alır.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme | Dava öncesi arabuluculuk | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar | Sulh hukuk | Zorunlu (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) | HMK m.4/1-a; HUAK m.18/B/1-a |
| Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) | Sulh hukuk | Zorunlu | HMK m.4/1-b; HUAK m.18/B/1-b |
| Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar | Sulh hukuk | Zorunlu | KMK Ek m.1; HUAK m.18/B/1-c |
| Tapu iptali ve tescil, önalım, mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi, ecrimisil | Kural olarak asliye hukuk | m.18/B'de ayrıca sayılmamıştır | HMK m.2 |
| Taşınmazda yalnızca zilyetliğin korunmasına yönelik davalar | Sulh hukuk | m.18/B'de ayrıca sayılmamıştır | HMK m.4/1-c |
| Aile konutunun eşin açık rızası olmadan devrine dayalı tapu iptali ve tescil | Aile mahkemesi (Yargıtay uygulaması) | m.18/B'de ayrıca sayılmamıştır | TMK m.194; Yargıtay 2. HD 2026/4111 E., 2026/6655 K. |
Uyuşmazlık, adı ne olursa olsun m.18/B'deki dört başlıktan birinden (kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı) kaynaklanıyorsa arabuluculuk şartı dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
Tapu iptali ve tescil davası
Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki yolsuz bir kaydın düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılır. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin ya da değiştirilmişse, ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025).
Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz tescildir (TMK m.1024). İlgililerin yazılı rızası yoksa tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir; basit yazı yanlışlıkları re'sen düzeltilir (TMK m.1027).
İyiniyetli üçüncü kişi ve ihtiyati tedbir
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Bu nedenle dava sırasında taşınmazın devri sonucu etkileyebilir. Hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe edilen hâllerde ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389); tedbir dava açıldıktan sonra asıl davanın görüldüğü mahkemeden talep edilir (HMK m.390).
Muvazaa ve muris muvazaası
Sözleşmenin yorumunda, tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil gerçek ve ortak iradelerine bakılır (TBK m.19). Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış gibi göstererek devretmesine muris muvazaası denir. Yargıtay'a göre bu davalar 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İnançları Birleştirme Kararı'na dayanır ve miras hakkı çiğnenen mirasçılar, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, tapu kaydının iptalini isteyebilir. Ayrıntılar miras hukuku sayfasındadır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası
Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasında izale-i şuyu olarak da bilinen, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın paylaştırılması için açılan davadır; hisseli tapudaki ortaklığı sona erdirmenin yargısal yoludur. Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir; bu hak hukuki bir işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda kullanılamaz (TMK m.698).
Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim malın aynen bölünmesine karar verir; parçaların değerleri denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme uygun değilse, özellikle mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699).
Miras kalan taşınmazlarda yeni artırma kuralı
7589 sayılı Kanun'la İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.114'e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus yapılır. Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzü ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği elektronik satış portalındaki ilanda belirtilir. Hüküm 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmiştir ve bu tarihten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.
Davanın tarafları
Yargıtay'a göre bu davada paydaşların tamamının yer alması zorunludur; ölen paydaşın mirasçıları mirasçılık belgesine göre davaya katıldıktan sonra esasa girilir (bkz. veraset ilamı). Elbirliği mülkiyetinde paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m.703). Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, borçlu paydaşın alacaklısının İİK m.121 uyarınca icra mahkemesinden alacağı yetki belgesiyle bu davayı açabileceğini belirtmiştir.
Dava öncesi arabuluculuk: Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır (HUAK m.18/B/1-b). Anlaşma olursa taşınmazla ilgili anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; taşınmazın devrine ilişkin belgede şerhten sonra resmî senet düzenlenmeksizin tapu müdürlüğünden tescil istenebilir (HUAK m.18/B/3 ve 5).
Önalım (şufa) hakkı ve önalım davası
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların kullanabildiği haktır (TMK m.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). TMK m.733'ün birinci ve dördüncü fıkraları ile m.734'ün ikinci fıkrası 7571 sayılı Kanun'la değiştirilmiş; değişiklikler 25 Aralık 2025'te yürürlüğe girmiştir. Güncel kurallar şunlardır:
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta vazgeçme yazılı şekle tabidir.
- Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
- Payın rayiç bedeli hâkimce belirlenir; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa adına tescil kararı verilemez (TMK m.734/2).
| Satış tarihi | Bildirimden itibaren | Her hâlde (satıştan itibaren) |
|---|---|---|
| 25 Aralık 2025'ten önce | 3 ay | 2 yıl (değişiklikten önceki hüküm) |
| 25 Aralık 2025 ve sonrası | 3 ay | 1 yıl |
Geçiş hükmüne göre m.733'teki değişiklikler yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; m.734'teki rayiç bedel kuralı ise yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır (TMK geçici m.1).
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2).
Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kötüniyetli zilyedin hak sahibine ödediği haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre bu özel zarar giderim biçiminde zararın en azı kira geliri karşılığıdır; Yargıtay tazminatı TMK m.994–995'e dayandırır.
- Zamanaşımı: Yargıtay, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil davalarını beş yıllık zamanaşımına tabi tutar; süre dava tarihinden geriye doğru işler.
- Paydaşlar arasında: Paydaşlar kural olarak intifadan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyemez; bunun için davacı paydaşın yararlanma isteğini önceden davalı paydaşa bildirmiş olması gerekir. Taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da konut, işyeri gibi fiilen kiraya verilip kira geliri elde edilen yerlerden olması, işgalcinin diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi veya davacının daha önce el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ya da ecrimisil davası açmış olması gibi hâllerde bu koşul aranmaz.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Kat malikleri bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; bu yükümlülükler kiracılara da uygulanır (KMK m.18).
- Ortak yerlerde değişiklik: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da değişik renkte dış boya yaptırılamaz; ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun acilen onarılması veya anayapının güçlendirilmesi zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz (KMK m.19/2).
- Ortak giderler: Aksine anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit, diğer giderlere arsa payı oranında katılınır; geciken kat maliki aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).
- Kurul kararının iptali: Aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m.33).
Kanunun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözümlenir (KMK Ek m.1); dava öncesi arabuluculuk zorunludur (HUAK m.18/B/1-c).
Kira uyuşmazlıkları: kısa çerçeve
Kira davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve ilamsız icra yoluyla tahliye hariç dava öncesi arabuluculuk zorunludur (HMK m.4/1-a; HUAK m.18/B/1-a). Ayrıntılar kira tahliye davası ve tahliye taahhütnamesi yazılarındadır.
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, emsal kira bedellerini de gözeterek bedeli hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/3). Konut kiralarındaki yüzde yirmi beşlik geçici sınır yalnızca 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemleri için öngörülmüştü (TBK geçici m.1 ve 2); sonraki yenilemelerde m.344'teki TÜFE sınırı uygulanır. Hesap için kira artışı hesaplayıcısı kullanılabilir.
| Tahliye sebebi | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; kullanımı imkânsız kılan yeniden inşa, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme | Belirli süreli sözleşmede süre sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava | TBK m.350 |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava | TBK m.351 |
| Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava | TBK m.352/1 |
| Kira bedeli için iki haklı ihtar | Kira süresinin, bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava | TBK m.352/2 |
| On yıllık uzama süresinin dolması (konut ve çatılı işyeri) | Uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirim | TBK m.347/1 |
Dava şartı arabuluculuk nasıl işler?
HUAK m.18/B, 7445 sayılı Kanun'la eklenmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Süreç m.18/A'ya göre işler:
- Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır.
- Arabulucu başvuruyu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez; bu, kira ve kat mülkiyetindeki bir aylık dava süreleri için önemlidir.
- Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
- Mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
Bu şema genel sırayı gösterir; aşamaların sırası ve süresi her dosyanın özelliklerine göre değişebilir.
Gaziantep'te gayrimenkul davaları hangi mahkemede görülür?
Gaziantep Adliyesi'nin resmî birimler sayfasında (1 Ekim 2026 itibarıyla) 12 sulh hukuk ve 18 asliye hukuk mahkemesi gösterilmekte, kadastro mahkemeleri de listelenmektedir. Taşınmaz başka bir adliyenin yargı çevresindeyse dava o yer mahkemesinde açılır (HMK m.12). Ayrıntılar için Gaziantep Adliyesi sayfasına bakılabilir.
Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi'nin resmî daire listesinde (1 Ekim 2026) tapu sicili ve gayrimenkul mülkiyeti 1. ve 14. Hukuk Dairelerinin; kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti 4. Hukuk Dairesinin; kadastro ve zilyetlik 19. Hukuk Dairesinin alanları arasında gösterilmektedir. İş bölümü değişebileceğinden güncel liste resmî sayfadan kontrol edilmelidir.
Taşınmazı etkileyen idari işlemlere karşı, özel kanunda ayrı süre yoksa idare mahkemesinde dava açma süresi yazılı bildirimi izleyen günden itibaren altmış gündür (İYUK m.7). İdare mahkemesi kararlarına karşı, kanundaki parasal sınırın altında kalan kesin kararlar dışında, bölge idare mahkemesine otuz gün içinde istinaf başvurusu yapılabilir (İYUK m.45); Gaziantep'te Gaziantep Bölge İdare Mahkemesi bulunmaktadır. Bkz. imar hukuku.
Dava öncesi hazırlanması yararlı belgeler
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerhler (aile konutu, önalım feragati)
- Satış, bağış veya devre ait resmî senet
- Kira sözleşmesi, ihtarlar ve varsa tahliye taahhüdü
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
- Miras kalan taşınmazlarda mirasçılık belgesi
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği
İlgili sayfalar
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptali ve tescil davası kural olarak, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda genel görevli olan asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.2). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); taraflar başka ilde otursa da dava orada açılır. Aile konutunun eşin açık rızası olmadan devrine dayanan tapu iptali davalarında ise Yargıtay aile mahkemesini görevli saymaktadır. Taşınmazın dava sırasında devri endişesi varsa ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389).
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten beri taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-b); son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Hisseli tapuda ortaklardan biri satmak istemezse ne olur?
Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş paylaşma isteyebilir (TMK m.698). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Hâkim önce malın aynen bölünmesine karar verir; bölme uygun değilse, özellikle mal önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m.699). Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişilerin malik olmadığı taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; bu kural 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz (İİK m.114).
Önalım (şufa) davası ne zaman açılmalı?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bir yıllık süre 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlar içindir; daha önceki satışlarda eski hüküm gereği iki yıllık süre uygulanır. Dava alıcıya karşı açılır; hak sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmalıdır (TMK m.734).
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Yargıtay, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil davalarını beş yıllık zamanaşımına tabi tutar ve bu süreyi dava tarihinden geriye doğru hesaplar. Paydaşlar arasında ise kural olarak intifadan men şartı aranır: davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini daha önce diğer paydaşa bildirmiş olması gerekir. Taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da konut, işyeri gibi fiilen kiraya verilip kira geliri elde edilen yerlerden olması veya işgalcinin diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi gibi hâllerde Yargıtay bu şartı aramaz.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı; ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunmuşsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Beş yılı aşan kiralarda hâkim emsal kira bedellerini de dikkate alır (TBK m.344/3). Dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Ev sahibi 10 yıl sonra kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Bu on yıl, sözleşme süresinin bitiminden sonra işleyen uzama süresidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir. Bildirim yazılı olmalıdır (TBK m.348).
Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?
Kurul kararına karşı anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılır. Toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m.33). Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurulur; bu süreçte hak düşürücü süreler işlemez.
Aile konutu eşin rızası olmadan satılabilir mi?
Kanuna göre hayır: eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez, üzerindeki hakları sınırlayamaz ve konutla ilgili kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194/1). Yargıtay'a göre bu sınırlama tapuda şerh bulunmasa da geçerlidir ve rızasız devre karşı aile mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak tapuda aile konutu şerhi yoksa ve konutu edinen üçüncü kişi tapu kaydına iyiniyetle güvenmişse kazanımı korunur (TMK m.1023); bu durumda devir geri alınamayabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu iyiniyeti sıkı biçimde araştırır; durumu bilen veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek olan kişi korunmaz (TMK m.1024). Bu nedenle tapu kütüğüne aile konutu şerhi verdirilmesi (TMK m.194/3) önemli bir korumadır.
Bu konuda randevu talep edin
Formu doldurduğunuzda talebiniz, form hizmeti (Web3Forms) aracılığıyla büronun e-posta adresine iletilir. İlettiğiniz bilgiler, Avukatlık Kanunu'nun 36. maddesindeki sır saklama yükümlülüğü gözetilerek gizli tutulur.
Randevu
Görüşme için randevu talebinizi iletebilirsiniz. Görüşmeler avukatlık meslek sırrı kapsamındadır.
Randevu Talep Etİlgili Mevzuat ve Kaynaklar
Bu sayfadaki bilgiler aşağıdaki kaynaklara dayanılarak hazırlanmıştır. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden, güncel metin için kaynağa başvurulması önerilir. Son gözden geçirme: 11 Ekim 2026.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (konsolide metin, sürüm 36, yürürlük 25.12.2025) — m.194 aile konutu; m.683 el atmanın önlenmesi; m.698–699 ve 703 paylaşma; m.732–734 ve geçici m.1 önalım; m.995 iyiniyetli olmayan zilyet (Yargıtay ecrimisili m.994–995 ile birlikte anar); m.1023–1025 ve 1027 tapu sicili ve yolsuz tescil
- 7571 sayılı Kanun metni (TBMM) — m.35–37: TMK m.733–734 değişiklikleri ve geçiş hükmü; m.39: yürürlük
- 7589 sayılı Kanun (RG 31.07.2026) — m.1: İİK m.114'te mirasçılar arasında birinci artırma; geçici m.1 ve m.26: geçiş ve yürürlük
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (konsolide metin) — m.114: mirasçılar arasında birinci artırma ve ilandaki teklif şartı (7589 s. K. ile değişik)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (konsolide metin) — m.19 muvazaa; m.344–345 kira bedeli ve kira tespiti; geçici m.1–2 konut kiralarında sona ermiş yüzde yirmi beş sınırı; m.347–348 on yıllık uzama ve fesih bildirimi; m.350–352 tahliye sebepleri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (konsolide metin) — m.18, 19, 20, 33 ve Ek m.1
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (konsolide metin) — m.2 ve 4 görev (m.4/1-c zilyetliğin korunması); m.12 kesin yetki; m.389–390 ihtiyati tedbir
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (konsolide metin) — m.18/A dava şartı arabuluculuk usulü; m.18/B kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (konsolide metin) — m.7 dava açma süresi; m.45 istinaf
- Yargıtay Karar Arama — HGK 2013/1849 E., 2015/1164 K. (ecrimisil tanımı); 1. HD 2015/5066 E., 2017/6157 K. (ecrimisilde beş yıllık zamanaşımı, intifadan men ve istisnaları); 3. HD 2013/1577 E., 2013/2452 K. (paydaşlar arasında intifadan men); 6. HD 2012/5590 E., 2012/9321 K. ve 2010/6500 E., 2010/12085 K. (ortaklığın giderilmesinde taraflar, İİK m.121 yetki belgesi); 1. HD 2016/6358 E., 2016/5464 K. ve 2012/13028 E., 2013/661 K. (muris muvazaası); 2. HD 2026/4111 E., 2026/6655 K. ve 2016/20712 E., 2018/3439 K. (aile konutu: şerhten bağımsız rıza şartı, aile mahkemesinin görevi); HGK 2025/373 E., 2026/257 K. ve 2022/761 E., 2023/379 K. (aile konutunu edinen üçüncü kişinin iyiniyeti, TMK m.1023–1024)
- Gaziantep Adliyesi — Birimler — sulh hukuk ve asliye hukuk mahkemesi sayıları, kadastro mahkemeleri
- Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi — Daireler — hukuk dairelerinin çalışma alanları
- Gaziantep Bölge İdare Mahkemesi — resmî sayfa
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya uygulanması için avukata danışmanız önerilir.