Bilgi Aracı · Bilgilendirme
Kira Artış Oranı Hesaplama
Mevcut kiranızı ve yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını girerek, yenilenen dönemde uygulanabilecek yasal üst sınırı görebilirsiniz.
Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oranın üzerinde kararlaştırılan artış, aşan kısım bakımından geçersizdir. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda bedel, TÜFE sınırı olmaksızın hâkim tarafından emsal kira bedelleri de dikkate alınarak belirlenebilir; kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa kural olarak beş yıl geçmedikçe değiştirilemez.
Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı
Yeni kira yılının başlangıç tarihini seçerseniz araç, bu tarihten bir önceki aya ait TÜİK oranını oran alanına kendisi yazar (araçtaki son veri: Eylül 2026, TÜİK 05.10.2026). Tarih seçmezseniz oranı TÜİK bülteninden alıp kendiniz girin.
Uygulanabilecek Üst Sınır
Bu tutar, kanunun izin verdiği azami kira bedelidir ve kendiliğinden uygulanmaz; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Kira sözleşmesindeki artış oranı bu sınırın altındaysa sözleşme hükmü uygulanır.
Hesabın dayanağı ve sınırları
- Girilecek oran, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait TÜİK "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren tek taraflı artış yapamaz; anlaşma sağlanamazsa bedeli hâkim aynı sınırı aşmamak üzere belirler (TBK m.344/2).
- Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda bedel, emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/3).
- Kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).
- Konut kiralarında 11.06.2022–01.07.2024 arasında yenilenen dönemlerde artış, önceki yıl kirasının %25'i ile sınırlıydı (TBK geçici m.1 ve 2); tarih girerseniz araç bunu uygular.
- Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması, davanın açıldığı ya da yazılı artış bildiriminin yapıldığı zamana bağlıdır (TBK m.345).
- Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır (TBK m.339).
Artış oranı tek başına yeterli olmayabilir. Kira tespit davası, tahliye talepleri ve ihtarname süreçleri farklı kurallara tabidir. Dosyanızı görüşmek için randevu talep edebilirsiniz.
Kanuni Sınır Nedir?
Türk Borçlar Kanunu m.344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Aynı kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, m.344/2 uyarınca kira bedeli yine aynı oranı geçmemek üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
| Durum | Uygulanacak kural | Üst sınır |
|---|---|---|
| Sözleşmede artış oranı var | TBK m.344/1 | TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı |
| Sözleşmede artış oranı yok | TBK m.344/2 | TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı (hâkim takdiri) |
| Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşme; sonraki her beş yılın sonu | TBK m.344/3 | TÜFE sınırı yok; hâkim TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre belirler |
| Kira yabancı para olarak kararlaştırılmış | TBK m.344/4 | Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ve aşırı ifa güçlüğü hâli saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez |
| Konut; yeni kira dönemi 11.06.2022–01.07.2024 (dâhil) arasında başlamış | TBK geçici m.1 ve 2 | Önceki yıl kirasının %25'i (TÜFE oranı daha düşükse o oran) |
Önemli: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli TÜFE oranıyla sınırlı olmaksızın; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu biçimde belirlenen kira bedeli, izleyen kira yıllarında yeniden yukarıdaki TÜFE sınırına göre değiştirilebilir (TBK m.344/3). Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; kanun bu durumda aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) hâlini ayrıca saklı tutar (TBK m.344/4).
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşini geçemezdi; TÜFE değişimi daha düşükse o oran uygulanırdı (TBK geçici m.1 ve 2). Bu geçici kural 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlere uygulanmaz; çatılı işyeri kiraları bu kuralın kapsamında değildi.
Oranı Nereden Bulacaksınız?
Hesapta kullanılacak değer, aylık enflasyon veya yıllık enflasyon değil; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu üç sayı birbirinden farklıdır ve karıştırıldığında yanlış artış yapılır. Türkiye İstatistik Kurumu tüketici fiyat endeksi bültenini her ayın ilk günlerinde (çoğunlukla 3'ünde) bir önceki ay için yayımlar. Kanun, artışın bir önceki kira yılındaki değişimi geçemeyeceğini söyler; TÜİK'in bir ay için açıkladığı on iki aylık ortalama değişim de o ay dâhil son on iki ayın ortalamasını önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Bu nedenle kullanılacak oran, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait orandır: yeni kira yılı Ekim ayında başlıyorsa Eylül verisi kullanılır.
- Yeni kira yılının başladığı tarihi belirleyin.
- Bu tarihten bir önceki aya ait TÜİK bülteninden "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranını alın (ör. yeni kira yılı 1 ya da 15 Ekim 2026'da başlıyorsa Eylül 2026 verisi: %31,49; TÜİK 05.10.2026).
- Bu oranı yukarıdaki alana girin.
Artışa İtiraz ve Kira Tespit Davası
Kiraya veren kanuni sınırın üzerinde bir artış talep ederse, kiracı aşan kısım bakımından bu talebe uymak zorunda değildir. Uyuşmazlık hâlinde kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açılabilir. Dava, kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini sağlar. Dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunup davayı yeni dönemin sonuna kadar açması gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345).
Kiranın ödenmemesi ayrı bir konudur ve tahliye sebebi oluşturabilir. Artış oranına itiraz eden kiracının tartışmasız kısmı ödemeye devam etmesi temerrüt ve tahliye riskini azaltır; ancak sözleşmedeki artışın kanuni sınır içinde kalan bölümü de kira borcunun parçasıdır ve ödenmemesi, yazılı süre verilerek fesih bildirimine yol açabilir (TBK m.315). Tahliye süreçleri için kira tahliye rehberimizi ve tahliye taahhütnamesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
İlgili Sayfalar
Kira uyuşmazlıkları çoğunlukla tahliye, depozito ve tespit talepleriyle birlikte gündeme gelir. Ayrıntılı bilgi için gayrimenkul hukuku sayfasına, diğer araçlar için hesaplama araçları sayfasına bakabilirsiniz.
İlgili Mevzuat ve Kaynaklar
Bu sayfadaki oranlar ve kurallar aşağıdaki kaynaklara dayanmaktadır. Son gözden geçirme: 11 Ekim 2026.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.138 (aşırı ifa güçlüğü), m.315 (kiracının temerrüdü), m.339 (uygulama alanı), m.344 (kira bedelinin belirlenmesi), m.345 (dava süresi), geçici m.1 ve 2 (konut kiralarında 2022–2024 yüzde yirmi beş sınırı)
- Türkiye İstatistik Kurumu — Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026 bülteni (05.10.2026; araçtaki oran tablosu bu bültenin "Tüketici fiyat endeksi ve değişim oranları" tablosundan alınmıştır)
- Yargıtay Karar Arama — kira tespiti ve artış oranına ilişkin içtihat
Bu konuda randevu talep edin
Formu doldurduğunuzda talebiniz, form hizmeti (Web3Forms) aracılığıyla büronun e-posta adresine iletilir. İlettiğiniz bilgiler, Avukatlık Kanunu'nun 36. maddesindeki sır saklama yükümlülüğü gözetilerek gizli tutulur.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya uygulanması için avukata danışmanız önerilir. Mevzuat ve içtihatlar zamanla değişebilir. İletilen bir mesaj, işin üstlenildiği anlamına gelmez.