Kira Tahliye Davası: Ev Sahibinin ve Kiracının Hakları

Kiracı Keyfi Olarak Çıkarılamaz

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan düzenlemeler içerir. Bu nedenle tahliye, ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanarak ve doğru usulle gerçekleştirilebilir. Sebepler temelde ikiye ayrılır: kiracıdan kaynaklanan sebepler ve ev sahibinden (kiraya verenden) kaynaklanan sebepler. Bunlardan ayrı olarak, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1. Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Kanun, taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmasını arar; taahhüdün serbest iradeyle verilmiş olması da önemlidir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1).

2. İki Haklı İhtar

Kiracı, bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde) kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa kiraya veren, kira süresinin, bir yıldan uzun sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/2).

3. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa icra takibi veya dava yoluyla tahliye istenebilir.

Ev Sahibinden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılacak davayla tahliye istenebilir; belirsiz süreli sözleşmelerde bu süre, fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten başlar (TBK m. 350). Kiraya veren, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

Yeniden İnşa ve İmar

Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak davayla tahliye istenebilir (TBK m. 350); bu süre de TBK m. 353'teki yazılı bildirimle bir kira yılı uzayabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m. 351).

Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Tahliye dışında, kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda iki dava öne çıkar: kira tespit davası (güncel kira bedelinin mahkemece belirlenmesi) ve kira uyarlama davası (olağanüstü değişen koşullarda bedelin yeniden uyarlanması). Bu davalar belirli süre ve koşullara tabidir. Ayrıntı için gayrimenkul hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.

Süreç Nasıl İşler?

1. Değerlendirme: Sözleşme, ödeme kayıtları ve tahliye sebebinin incelenmesi.
2. İhtar/İhtarname: Gereken hallerde noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi.
3. Arabuluculuk, icra takibi veya dava: Sebebe göre tahliye talepli icra takibi başlatılması ya da tahliye davası açılması. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı); ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
4. Yargılama ve sonuç: Delillerin değerlendirilip karar verilmesi.

Bu şema genel sırayı gösterir; aşamaların sırası ve süresi her dosyanın özelliklerine göre değişebilir.

İlgili İçerikler